בשני סרטונים נפרדים הצגתי שני יחסים פיננסים פרקטיים וחשובים במיוחד.
ROA – תשואה על הנכסים
ו-ROE – תשואה על ההשקעה.

הפעם אני רוצה להסביר מה ההבדל בין ROA ל-ROE תוך כדי הצגת דוגמה מוחשית שתעזור לכם לא רק בניתוח חברות בבורסה אלא גם בניהול אפקטיבי יותר של הכסף האישי שלכם.

ההבדל בין ROA ל-ROE

ההבדל המרכזי בין ROA ל-ROE הוא שב-ROA אנו בוחנים מהי התשואה שהנכס או הנכסים מניבים, ללא קשר לאופן המימון שלהם. זאת בעוד ב-ROE אנו רוצים לדעת מהי התשואה על ההון העצמי שהושקע בנכסים, בהתחשב בעלויות המימון.

דוגמא להבדלים בין ROE ל-ROA

אמחיש זאת בדוגמה אבל מהמגרש של הגדולים:
נניח שחברה מתעניינת ברכישת בניין משרדים שעולה 20 מיליון שקלים ואשר הכנסות שכר הדירה נטו, בניכוי הוצאות התפעול מסתכמות ב-1.4 מיליון שקלים בשנה. אגב, בואו נקבע שלהכנסות שכר דירה נטו נקרא מעתה NOI, NET OPERATING INCOME, מושג שמקובל בחברות נדל"ן מניב ואשר יש לכם עליו סרטון נפרד.

עכשיו בואו נבנה שני מצבי עולם שונים:
מצב א' רכישה ללא מינוף, ומצב ב' רכישה בהון עצמי של 20% ומינוף של 80%.
עלות ההלוואה עומדת על 4% לשנה.

מצב א' ללא מינוף

בואו נתחיל לנתח את המצב הראשון:
מחיר הנכס: 20 מיליון שקלים
הון עצמי: 20 מיליון שקלים
גובה המימון: 0
NOI (הכנסות שכר דירה נטו) 1.4 מיליון
הוצאות מימון של אפס ורווח לפני מס של 1.4 מיליון שקלים.
אני עוצר כאן כי אין טעם להמשיך להוצאות המיסים שכן הם ממילא סטטוטוריים.

חישוב יחסי ה- ROA וה- ROE

עכשיו בואו נחשב ROA וROE .
ניקח את ה-NOI שהוא הרווח לפני מיסים והוצאות מימון ונחלק בעלות הרכישה.
כך אנחנו מזקיקים את תשואת הנכס, ללא קשר למדיניות המס של החברה או אופן המימון.
1.4 מיליון שקלים חלקי עלות הנכס, 20 מיליון שקלים יוצא 7%.
כלומר, ROA של 7%.
כעת ניגש לחישוב ה-ROE שבמקרה הזה יהיה דומה לחישוב ה- ROA שכן ה- EBT כלומר הרווח לפני מס יהיה זהה בגלל שאין עלויות ריבית.
לכן ה-ROE שווה ל ROA.

מצב ב' – הון עצמי 20%, מינוף 80%

במצב שני החברה אומרת, רגע, למה שנרכוש את הנכס מהכסף שלנו, בואו נעשה כמו כל הגדולים ונרכוש במינוף, ניקח הלוואה.
אנחנו נביא רק 4 מיליון שקלים והבנק או שוק ההון באמצעות הנפקת אג"ח יביא לנו 16 מיליון שקלים.
בואו נבנה את זה רגע:
מחיר הנכס: 20 מיליון שקלים
הון עצמי: 4 מיליון שקלים
הלוואה ב-4% ריבית: 16 מיליון שקלים.
NOI (הכנסות שכר דירה נטו) 1.4 מיליון
הוצאות מימון: 640 אלף שקלים, 4% מ-16 מיליון שקלים.
EBT, כלומר רווח לפני מס של 750 אלף שקלים

ההבדל בין יחס ROA ו- ROE כשיש מינוף

עכשיו בואו נמצא את ה- ROA, וה- ROE.
את ה-ROA, התשואה על הנכס, נחשב באופן הבא:
נלך ישר לשורת ה-NOI, שהיא בעצם הרווח לפני מיסים והוצאות מימון ונחלק בעלות הרכישה.
גם פה אנחנו מזקיקים את תשואת הנכס, ללא קשר למדיניות המס או אופן המימון, מסתכלים נטו על מה שנותן הנכס.
במקרה הזה 1.4 חלקי 20 מיליון שקלים יוצא ROA של 7%, בדיוק כמו במצב א' שבו לא נלקחה הלוואה בכלל.

אפקט המינוף

בכדי לחשב את ה- ROE ניקח את ה-EBT ונחלק בהון העצמי שהושקע בנכס.
750 אלף שקל חלקי ארבעה מיליון שקלים, ושימו לב לתשואה על ההון שמקבלים כאן: 18.75%.
כלומר מנכס שיודע להניב 7% בשנה, החברה הצליחה לייצר לעצמה תשואה שנתית על ההון של כמעט 19% בעזרת מינוף.
המסקנה היא ששימוש במינוף שיפר את התשואה על ההון וזה קרה מסיבה אחת עיקרית.
עלות המינוף, 4% בשנה, נמוכה מהתשואה על הנכס, 7% בשנה.
ההפרש בין ה- ROE ל-ROA נקרא גם תשואת המינוף, במקרה הזה 18.75% פחות 7% שהם 11.75%.
כל זה נאמר ללא קשר לאפשרות ששווי הנכס יעלה או ירד.

שינוי קטן בשווי הנכס, שינוי גדול בהון העצמי

ככל שמחיר הנכס ישתנה כך שווי האקווטי, ההון העצמי, ישתנה ביחס של 1:5.
כלומר, על כל שינוי של 1% במחיר הנכס, שווי האקווטי ישתנה ב-5%.
למשל ירידה של 20% בשווי הנכס תוביל למחיקת ההון העצמי ועליה של 20% תוביל להכפלת ההון העצמי.
מכאן גם שבתקופות טובות המניות של החברות הממנפות נוטות לעלות יותר מאלו של החברות השמרניות יותר, ולהיפך.

עד כאן הסרטון שמסביר את ההבדל בין ROA, ל-ROE ומראה כיצד שימוש במינוף יכול להטיס את ההון כשמצליחים ולרסק אותו במידה ועושים זאת לא נכון.

מי שמעוניין לקחת את הידע הפיננסי שלו לרמה הבאה וליצור לעצמו מכונה פיננסית שיכולה להגיל לו את הרווחים לאורך זמן ובאופן שיטתי מוזמן להתרשם מהקורס הדיגיטלי המתקדם – אג"ח Masters למשקיעים.

רוצה לדעת עוד? תן לנו להוביל את השיחה על ההצלחה שלך

אנחנו מתמחים בניהול כספם של יחידים, בעלי משפחות וחברות שצברו הון נזיל (כולל קופות גמל וקרנות השתלמות) של 5 מיליון שקלים ומעלה.

דיון פתוח על המאמר

עד כה פורסמו 9 תגובות

  1. במקרה של שינוי במחיר הנכס:
    אם מחיר הנכס עולה ("תקופה טובה") הרי שערך ההון העצמי הגדל- מכאן שכשנחלק
    את הרווח הנקי להון העצמי המכנה יגדל וה-ROE ירד? כלומר התשואה על ההון תיפגע?

    תודה

    1. היי ארז,

      אם מחיר הנכס עולה אז אלו שכבר מחזיקים אותו יראו תשואה להון (ROE) גבוהה יותר.

      אלו שירצו לרכוש את הנכס יאלצו לשלם יותר ובהינתן ששכר הדירה לא יעלה בהתאם אז הם כבר יראו ROE נמוך יותר.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.