ביום שיורשים דירה לא משלמים עליה דבר: לא מס שבח ולא מס רכישה. המס מחכה ליום שבו מוכרים אותה. ואם הוא יהיה אפס או סכום משמעותי, נקבע בעיקר לפי מה שהיה נכון אצל מי שהוריש, ולא אצלכם.

מה משלמים ביום שיורשים דירה

לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה מכירה. זה נכון לירושה לפי דין וגם לירושה לפי צוואה. המשמעות:

• אין מס שבח על עצם הירושה.
• אין מס רכישה ליורשים. מס רכישה מוטל על מי שרוכש במכירה, וירושה אינה מכירה.

מה שכן צריך לעשות הוא להסדיר את הזכויות: צו ירושה או צו קיום צוואה, ורישום הדירה על שם היורשים. זה הליך משפטי ורישומי, לא אירוע מס שבח.

ביום שמוכרים: היורשים נכנסים לנעליים של המוריש

כשהדירה נמכרת, היורשים הם המוכרים. אבל את נקודת הפתיחה לחישוב השבח הם לא קובעים בעצמם. שווי הרכישה ויום הרכישה הם אלה שהיו נקבעים אילו המוריש עצמו היה מוכר את הדירה (סעיפים 26 ו‑37, וזה הכלל לכל מי שנפטר בעשורים האחרונים). גם הוצאות מותרות שהמוריש הוציא על הנכס מוכרות בניכוי (סעיף 39).

ואם הדירה נרכשה לפני שנים רבות, ייתכן שחלק מהשבח, עד מועד מסוים שקבע החוק, פטור לפי כללי מעבר לדירות מגורים, והחלק שאחריו חייב. זה חישוב לפי תקופות, ונעשה על הנתונים של הדירה הספציפית.

הפטור לדירה שהתקבלה בירושה

סעיף 49ב(5) פוטר ממס שבח מכירה של דירת מגורים שהתקבלה בירושה, כששלושה תנאים מתקיימים יחד:

1. מי מוכר. בן הזוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוג של צאצא.
2. כמה דירות היו למוריש. לפני פטירתו הוא היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
3. האם המוריש עצמו היה פטור. אילו היה בחיים ומוכר את הדירה, המכירה הייתה פטורה ממס.

הפטור חל על "דירת מגורים מזכה": דירה ששימשה בעיקרה למגורים בארבע חמישיות מהתקופה שבה נצבר השבח, או בארבע השנים שלפני המכירה. תקופה שבה הדירה עמדה ריקה נחשבת לעניין זה תקופת מגורים.

כשהמוריש החזיק יותר מדירה אחת

אז הפטור של סעיף 49ב(5) לא חל, והמכירה נבחנת לפי הכללים הרגילים. זה לא אומר בהכרח מס מלא. אם הדירה שירשתם היא הדירה היחידה שלכם, ייתכן שיעמוד לכם פטור כבעלי דירה יחידה, לפי התנאים הרגילים שנבדקים אצלכם. ובדירה ישנה נכנס גם החישוב לפי תקופות. זו בדיוק הנקודה שבה בדיקה מקצועית לפני המכירה שווה יותר מכל הערכה.

ירשתם דירה, ויש לכם כבר דירה משלכם

השאלה עולה כמעט בכל משפחה: האם הדירה שירשתי תפגע בפטור על הדירה שבה אני גר? סעיף 49ג עונה על חלק מזה:

• דירה שירשתם, כשאתם בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש, והמוריש החזיק דירה אחת בלבד, לא נספרת כדירה נוספת כשאתם מוכרים את הדירה היחידה שלכם.
• חלק בדירה שירשתם, שאינו עולה על מחצית, גם הוא לא נספר כדירה נוספת לעניין הזה. בדירה שלא התקבלה בירושה הרף הוא שליש.

לעניין הפטורים האלה, אתם, בן או בת הזוג והילדים שטרם מלאו להם 18 נחשבים מוכר אחד, בכמה חריגים שהחוק מפרט. לכן דירה שרשומה על שם בן הזוג נכנסת גם היא לחשבון.

כמה יורשים, דירה אחת

רוב הדירות עוברות לכמה אחים. שלושה כללים שכדאי להכיר:

• החלוקה הראשונה של העיזבון בין היורשים אינה מכירה, בין שנעשתה לפני צו הירושה ובין שאחריו. אבל אם במסגרת החלוקה יורש אחד שילם לאחר בכסף, או בנכס שאינו חלק מהעיזבון, החלק שבשלו שולם נחשב נמכר.
• עיזבון של שני הורים, כשחלוקת העיזבונות טרם הסתיימה, נחשב עיזבון אחד לעניין החלוקה. כך אפשר לחלק בין האחים את הנכסים של שני ההורים יחד.
• העברה בין אחים בלי תמורה של זכות שהתקבלה מהורה בירושה נחשבת מתנה לקרוב, ופטורה ממס שבח. מס רכישה על מתנה הוא שאלה נפרדת.

וכשהדירה נמכרת מתוך העיזבון, לפני שחולקה, החוק רואה בה מכירה בידי היורשים. חובות הדיווח לרשות המסים חלות על מנהל העיזבון, ואם לא מונה מנהל, על כל אחד מהיורשים.

לפני שמוכרים: שש שאלות

1. כמה דירות היו בבעלות המוריש ביום הפטירה, כולל חלקים בדירות?
2. האם המוריש עצמו היה פטור אילו מכר את הדירה?
3. מתי נרכשה הדירה ובאיזה מחיר, ואילו מסמכים נשארו?
4. איך שימשה הדירה בשנים האחרונות: מגורים, השכרה, או שעמדה ריקה?
5. האם יש לכם דירה משלכם, ואיך המכירה משפיעה על הפטור שלה?
6. איך מתחלקת הירושה בין האחים, ומי משלם למי?

את התשובות כדאי לעבור עם עורך דין או רואה חשבון שעוסק במיסוי מקרקעין לפני שחותמים על הסכם מכר, ולא אחריו.

איפה זה פוגש את התמונה המשפחתית

דירה שעוברת בירושה היא לעתים קרובות הנכס הגדול בעיזבון, וההחלטה מה לעשות בה, למכור, להשכיר או להשאיר, היא גם החלטה על הכסף של המשפחה בשנים הבאות. על מה שקורה בירושה לשאר הנכסים, קופות, פוליסות ותיקי השקעות, הרחבנו בעמוד מיסוי ירושה בישראל. תכנון שעובר בין הדורות הוא חלק מעבודת הפמילי אופיס, ואופן העבודה שלנו מפורט בניהול העושר המשפחתי.

המידע בעמוד כללי ואינו ייעוץ מס. הוא מבוסס על נוסח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במועד הכתיבה, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.

שאלות נפוצות

המידע בעמוד כללי, נכון למועד הכתיבה, ואינו ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או ייעוץ משפטי. הנוסח המחייב הוא זה שבחוק ובמסמכי המוצר. לפני כל החלטה כדאי לבדוק את הנתונים האישיים שלכם.